เปิดกรุ ‘ที่ดินรถไฟ’ 3 แสนล้าน ต่อสัญญา RCA-ดันบางซื่อสมาร์ทซิตี้

นับเป็นโจทย์ใหญ่ท้าทายการสร้างรายได้ครั้งใหญ่ ปลดแอกภาระหนี้ 3 แสนล้านบาทการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) นำที่ดินศักยภาพในมือ “มูลค่ามหาศาล” ทั่วประเทศมาต่อยอดเชิงพาณิชย์ ผ่านบริษัทลูก บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด หรือ SRTA

“สรรเพชญ บุญญามณี” รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม เปิดเผยว่า ได้มอบนโยบาย SRTA บริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. ว่า กระทรวงคมนาคมให้ความสำคัญกับการเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารทรัพย์สินของรัฐ โดยเฉพาะที่ดินของ ร.ฟ.ท.ที่มีศักยภาพสูงทั่วประเทศ

“นโยบายวันนี้คือ การบริหารสินทรัพย์ของการรถไฟฯ ให้เกิดประสิทธิภาพ และสร้างรายได้สู่ภาครัฐมากขึ้น ซึ่งปัจจุบัน SRTA ได้รับการส่งมอบสัญญาเช่าจากการรถไฟฯ กว่า 12,000 สัญญา ถือเป็นฐานทรัพย์สินขนาดใหญ่ของประเทศ โดยปี 2568 ที่ผ่านมาได้ไปบริหารจัดเก็บค่าเช่าและดูแลสัญญาอย่างครบวงจร ลดปัญหาสัญญาที่ค้างสะสมเป็นเวลานาน เป้าหมายคือเปลี่ยนที่ดินรอการพัฒนาให้สามารถสร้างรายได้ระยะยาวและสนับสนุนฐานะทางการเงินของการรถไฟฯ ได้อย่างยั่งยืน”

ทั้งนี้ คาดว่าผลดำเนินงานปี 2569 SRTA จะนำรายได้ส่ง ร.ฟ.ท.ประมาณ 3,335 ล้านบาท แบ่งเป็นจากการบริหารสัญญาเดิม 2,068 ล้านบาท และการปล่อยเช่าช่วงและการพัฒนาโครงการใหม่ 1,266 ล้านบาท

ต่อสัญญาเช่า RCA 30 ปี

“สรรเพชญ” กล่าวว่า นโยบายเชิงรุกที่ SRTA ต้องเร่งดำเนินการ คือ พัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์และบริหารทรัพย์สินอย่างเป็นระบบ โดยนำพื้นที่ศักยภาพสูงออกสร้างรายได้ ซึ่ง SRTA มีพื้นที่ภายใต้การบริหารทั้งหมดกว่า 39,000 ไร่ ที่ไม่เกี่ยวกับภารกิจเดินรถ คิดเป็นมูลค่า 3.6 แสนล้านบาท ซึ่งปัจจุบันใช้ประโยชน์ได้เพียง 9% ของพื้นที่ทั้งหมด จึงพยายามที่จะเร่งนำพื้นที่เหล่านี้สร้างรายได้

พร้อมกับแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างที่เป็นอุปสรรคต่อประสิทธิภาพการดำเนินงาน โดยเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารสัญญาเช่า การจัดเก็บรายได้ การร่วมลงทุนกับภาคเอกชน และเร่งพัฒนาพื้นที่ว่างหรือทรัพย์สินที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ให้เกิดผลเป็นรูปธรรมโดยเร็ว

สำหรับไฮไลต์ “ที่ดิน 10 แปลง มีมูลค่าทรัพย์สินเกินกว่า 500 ล้านบาทขึ้นไปทั่วประเทศ” ซึ่งมีมูลค่าทรัพย์สินตามราคาประเมินธนารักษ์ รวมกว่า 27,500 ล้านบาท “สรรเพชญ” อัพเดตว่า จะมีการต่อสัญญาบริเวณแนวเส้นทางสายบางซื่อ-คลองตัน พื้นที่ RCA โครงการ 3-4-5 เป็นระยะเวลา 30 ปี เบื้องต้นเจรจาเรียบร้อยแล้วและคาดว่าสัญญาจะเริ่มนับจากปี 2569 เป็นต้นไป และเป็นที่ดินแปลงที่ 2 ต่อจากการต่อสัญญาเช่าของที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว

ขณะที่แปลงอื่น ๆ ที่จะนำออกมาประมูลในปี 2569 นี้ จะเห็นเฉพาะแปลงขนาดเล็ก-กลาง ได้แก่ โรงแรมอิสติน บริเวณย่านมักกะสัน ซอยเพชรบุรี 31 ที่กำลังอยู่ในขั้นตอนการเตรียม TOR และพื้นที่กลาสเฮาส์ รัชดา บริเวณถนนรัชดาภิเษก ส่วนพื้นที่ขนาดใหญ่จะมีการเปิดประมูลในปี 2570 ได้แก่ บริเวณสถานีหาดใหญ่ แปลง B, สถานีแม่น้ำ และพื้นที่บางซื่อ แปลง E ที่ยังระบุรายละเอียดชัดเจนไม่ได้ เนื่องจากต้องปรับปรุงรูปแบบการพัฒนาพื้นที่ก่อน

ลุยพลิก “บางซื่อ” สู่สมาร์ทซิตี้

“สรรเพชญ” กล่าวว่า นอกจากนี้ให้พัฒนาที่ดินให้สอดคล้องกับยุทธศาสตร์ชาติและนโยบายรัฐบาล ควบคู่กับการพัฒนาเมืองอย่างสมดุล ทั้งด้านเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม ผ่านแนวคิด Mixed-Use Development และการเชื่อมโยงระบบขนส่ง โดยคำนึงถึงคุณภาพชีวิตประชาชน ชุมชนในพื้นที่ และการมีส่วนร่วมของทุกภาคส่วน

ขณะเดียวกันเร่งผลักดันการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟตามแนวคิด Transit-Oriented Development หรือ TOD ให้เกิดผลเป็นรูปธรรม โดยบูรณาการความร่วมมือกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อยกระดับการใช้ประโยชน์ที่ดิน และสร้างมูลค่าเพิ่มให้ทรัพย์สินของรัฐในระยะยาว

“สรรเพชญ” ยังระบุว่า หลายโครงการที่มีที่ดินรวมกว่า 1,200 ไร่ทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล เริ่มมีความชัดเจนมากขึ้น อาทิ พื้นที่สถานีกลางบางซื่อ ซึ่งมาสเตอร์แปลนเดิมถูกวางไว้เป็นสมาร์ทซิตี้ เป็นพื้นที่แรกที่เราจะพัฒนา แบ่งเป็นแปลง E บางส่วนจะเป็นพื้นที่ของกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่ที่ SRTA อาจเปลี่ยนมาสร้างอาคารด้วยตัวเองนั้น อยู่ระหว่างการวางโครงสร้างว่าจะออกมาในรูปแบบไหนที่ถูกระเบียบข้อบังคับมากที่สุด

หาก SRTA ดำเนินการพัฒนาจริงก็จะทำได้แค่ส่วนของโครงสร้าง การตกแต่งภายในเป็นหน้าที่ของผู้เช่า ซึ่งกำลังพยายามให้ได้ข้อสรุปโดยเร็วที่สุด และบางส่วนอย่างมิกซ์ยูสให้เอกชนเข้ามาลงทุน ซึ่งอยู่ระหว่างการขอพื้นที่จาก ร.ฟ.ท.

ด้านแปลง A ที่กำลังหารือกับบริษัท ขนส่ง จำกัด (บขส.) แผนเดิมที่จะทำเป็นสำนักงาน และการเดินรถเพื่อความสะดวกของประชาชนในการเดินทางไปสถานีกลางบางซื่อได้ง่ายขึ้น ซึ่งสำหรับพื้นที่บางซื่อนี้ด้วยความเป็นพื้นที่ใหญ่ก็จะเริ่มพัฒนาเป็นเฟส ๆ ไป และจะเริ่มดำเนินการศึกษารายละเอียดและพัฒนาก่อนพื้นที่อื่น ๆ

“ก่อนหน้านี้แปลง A ที่หมดอายุสัญญานานแล้ว แต่ไม่มีเอกชนเข้ามาประมูลเช่าพื้นที่ด้วยเหตุผลว่านำไปพัฒนาต่อยาก ทาง SRTA ได้มีการปรับปรุงพื้นที่และวัตถุประสงค์ใหม่ คือ ต้องการให้มีระบบการขนส่งครบวงจร ทั้งรถราง และทางด่วน คาดว่าหลังจากปรับปรุงพื้นที่และวัตถุประสงค์แล้วอาจมีการนำออกมาประมูลได้หลังปี 2570 เป็นต้นไป

นอกจากนี้ “สรรเพชญ” ระบุถึงเป้าหมายการบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท.จะต้องสูงขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญจากปัจจุบันมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน 1% ของมูลค่าทรัพย์สิน จะไต่ระดับถึง 4% ภายในรัฐบาลนี้

จับตา กทม.ส่งคืนตลาดจตุจักร

อีกแปลงที่น่าจับตาคือ ที่ดินตลาดนัดจตุจักร 68 ไร่ ที่ปัจจุบันอยู่ในความดูแลของกรุงเทพมหานคร (กทม.) ล่าสุด กทม.เตรียมคืนพื้นที่จตุจักรให้กับ ร.ฟ.ท. หลังแบกภาระหนี้ 1,300 ล้านบาท

ประเด็นดังกล่าว “สรรเพชญ” ระบุว่า ร.ฟ.ท.กำลังหารือกับ กทม. เนื่องจากอยู่ในขั้นตอนการอุทธรณ์คำพิพากษา ซึ่งเบื้องต้นบอร์ด ร.ฟ.ท.ไม่สามารถรับข้อเสนอได้ทุกมิติ อาทิ เรื่องดอกเบี้ยที่อยู่ในขั้นตอนการพิพากษาของศาลชั้นต้น และส่วนลดต่าง ๆ ที่ออกให้กับผู้เช่าไปแล้ว ซึ่งเป็นข้อเสนอที่ต้องหารือข้อตกลงร่วมกันต่อไป

“ตอนนี้กำลังประสานกทม.เตรียมแผนชำระค่าใช้จ่ายคงค้าง ส่วนมติ ครม.ให้ กทม.ดำเนินงานถึงปี 2571 หากทางผู้ว่าฯ กทม.คนใหม่สนใจดำเนินการก็จะหารือกันต่อไป ซึ่งพื้นที่ตรงนั้นเป็นที่ดินมีศักยภาพอยู่แล้ว ตอนนี้ร.ฟ.ท.เองก็บริหารตลาดด้านข้างอยู่แล้ว หากพื้นที่กลับมาเป็นของเราจริง SRTA ก็จะเป็นหน่วยงานหลักในการพัฒนา” สรรเพชญกล่าว