‘อรสิริน’ ปั้นพอร์ตโตระยะยาว ลุยบ้านมือสอง-มอลล์-รร.อินเตอร์

แม้ผลงานยอดขาย 6 เดือนแรกเป็นที่น่าพอใจ แต่ “อรสิริน” ทุนอสังหาฯ จากเชียงใหม่ ไม่ได้ผ่อนคันเร่งหรือหยุดชะลอรอดูสถานการณ์ ยังคงบุกตลาดอย่างต่อเนื่อง

อรรคเดช อุดมศิริธำรง

“อรรคเดช อุดมศิริธำรง” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จํากัด (มหาชน) หรือ ORN กล่าวว่า ผ่านมา 6 เดือนแรกของปี 2569 ถือว่าน่าพอใจ มียอดขายสุทธิ 2,207 ล้านบาท คิดเป็น 80% ของเป้ายอดขายทั้งหมด ขณะที่ยอดโอนอยู่ที่ 876.63 ล้านบาท คาดอีก 6 เดือนที่เหลือจะเติบโตกว่าครึ่งปีแรก จากการทยอยโอนหลายโครงการ ได้แก่ ฮาบิแทท มหิดล, อะไรซ์ ไวบ์ ภูเก็ต และอะไรซ์ ฮิลล์

รุกทำเลใหม่ล่าดีมานด์ต่างชาติ

กลยุทธ์ครึ่งปีหลัง จะเดินหน้า “เจาะตลาดใหม่” หลังประเมินตลาดอสังหาฯ พื้นที่ภาคเหนือและเมืองท่องเที่ยวสำคัญยังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย จากการทยอยฟื้นตัวของการท่องเที่ยว การเข้ามาของประชากรแฝง นักลงทุนต่างชาติ กลุ่มผู้พำนักระยะยาว และครอบครัวผู้ปกครองของโรงเรียนนานาชาติ ทำให้ปรับการออกแบบ ฟังก์ชั่นการอยู่อาศัย มาตรฐานการก่อสร้างเป็นระดับสากล ให้สอดคล้องกับศักยภาพของแต่ละทำเล

อย่าง “เชียงใหม่” ซึ่งเป็นทำเลเริ่มต้นและตลาดหลักของอรสิริน ภาพรวมตลาดปีนี้หดตัว แต่คอนโดฯ ฟื้นตัวได้ดีกว่าแนวราบ จากดีมานด์ต่างชาติ เช่น สหรัฐ จากการสร้างสถานทูตสหรัฐ และเมียนมา ที่เริ่มส่งลูกหลานเข้ามาเรียนโรงเรียนในเชียงใหม่มากขึ้น ทำให้สัดส่วนการเข้ามาของสองชาตินี้เข้ามาหนุนกำลังซื้อต่างชาติ และทดแทนกำลังซื้อคนไทย “ดีมานด์จีนลดลงจาก 90% เหลือแค่ครึ่งเดียว หลังมีการปราบนอมินี ทำให้การซื้อบ้านหลังใหญ่ 7-10 ล้านบาทลดลง แต่เชียงใหม่วันนี้มีสหรัฐกับเมียนมาเข้ามา โดยเฉพาะเมียนมาทั้งชาติพันธุ์ไทยใหญ่และคนมัณฑะเลย์ จากเหตุผลความไม่สงบทางการเมือง และส่งลูกมาเรียนโรงเรียนนานาชาติ แต่ซื้อในราคา 3-5 ล้านบาท”

ส่วนตลาดใหม่ “ภูเก็ต” เน้นกลุ่มคนไทย กลุ่มคนทำงานอิสระที่ย้ายเข้าไปอยู่ในจังหวัด หรือคนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งคอนโดฯ ราคา 2-3 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 70,000-80,000 บาทต่อ ตร.ม. ขายไปได้แล้ว 78% เตรียมโอนเดือนพฤศจิกายนนี้ การขายเราจะเก็บเงินดาวน์คนไทย 20% และต่างชาติ 50% ทำให้บริษัทมีต้นทุนทางการเงินต่ำ และหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่ำโดยรวมเพียง 0.6 เท่า

นอกจากภูเก็ต “อรรคเดช” มองว่า “สมุย” เป็นตลาดที่มีกำลังซื้อสูงจากค่าครองชีพและค่าเดินทางที่สูงกว่าภูเก็ตเกือบ 2 เท่า และยังใหม่มากสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงพัฒนาโครงการรับดีมานด์ต่างชาติ โดยเตรียมเปิดตัว “ดิ แอสตร้า สมุย” คอนโดฯ มูลค่า 916 ล้านบาท จำนวน 237 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 110,000-120,000 บาทต่อ ตร.ม. บนเนื้อที่ 8 ไร่ ใกล้อนันตรา บ่อผุด อยู่ขั้นตอนทำรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) คาดเปิดขายปลายปีนี้

เหตุผลที่สนใจสมุยเพราะยังเป็นตลาดใหม่ และรัฐกำลังก่อสร้างสะพานเชื่อมเกาะลันตา และสะพานข้ามทะเลสาบสงขลา จะช่วยให้การเดินทางสะดวกขึ้น

“ครึ่งปีหลังจะเปิดตัว 4 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 3,000 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ 3 โครงการ คือ เดอะ เน็กซ์ เจ็ดยอด 4 เชียงใหม่, อะไรซ์ บิสซิเนส พาร์ค และอีกโครงการที่สมุย ส่วนแนวราบ 1 โครงการ คือ บีลีฟ วงแหวน-สันกำแพง 2 มูลค่า 1,389 ล้านบาท”

ลุยต่อมอลล์-รร.นานาชาติ

นอกจากนี้บริษัทยังให้ความสำคัญการเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำ (Recurring Income) สร้างความมั่นคงของผลประกอบการระยะยาว โดยตั้งเป้ารายได้ที่ 400 ล้านบาทต่อปี หรือคิดเป็น 20% ของสัดส่วนรายได้ทั้งหมด เริ่มรับรู้ในปี 2571 จากธุรกิจเกี่ยวเนื่อง 3 ส่วน

ธุรกิจคอมมิวนิตี้มอลล์ “เดอะ แบ็คยาร์ด มหิดล” มีพื้นที่ให้เช่ารวม 3,026 ตร.ม. มีผู้เช่าแล้ว 81% เริ่มรับรู้รายได้ไตรมาส 1/2569 ส่วน “เดอะ แบ็คยาร์ด ภูเก็ต” คาดว่าจะเปิดตัวไตรมาส 2/2570 ยังศึกษาการขยายโครงการคอมมิวนิตี้มอลล์ในทำเลอื่นเพิ่มเติม

ธุรกิจโรงเรียนนานาชาติ Mill Hill International School Thailand เตรียมเปิดภาคการศึกษาใหม่ ปัจจุบันมีจำนวนนักเรียนเพิ่มขึ้นเป็น 176 คน จากปีการศึกษาแรกที่ 81 คน แบ่งเป็นนักเรียนไทย 40% นักเรียนต่างชาติ 60% ได้แก่ จีน เกาหลี เมียนมา และชาวยุโรป จะเริ่มรับรู้รายได้เพิ่มตั้งแต่ปลายไตรมาส 3 นี้ และมีศักยภาพสร้างรายได้กว่า 100 ล้านบาทต่อปี

เพิ่มพอร์ตบ้านมือสอง

และธุรกิจบริหารทรัพย์มือสอง สถานการณ์ตลาดเติบโตกว่าบ้านสร้างใหม่ สะท้อนจากหน่วยการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศไตรมาส 1/2569 จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่ระบุว่า ภาพรวมบ้านมือสองทั่วประเทศทุกระดับราคาเติบโตขึ้น 13.8% ขณะที่บ้านสร้างใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 6.2% ยังกินสัดส่วนตลาดถึง 67% มากกว่าบ้านสร้างใหม่ที่มีสัดส่วน 33%

“อรรคเดช” ซูมอินตลาดอสังหาฯ เชียงใหม่ ผ่านการโอนไตรมาส 1/2569 บ้านสร้างใหม่อยู่ที่ 808 หน่วย เพิ่มขึ้น 34.2% ขณะที่บ้านมือสองอยู่ที่ 2,132 หน่วย เติบโต 4.2% แต่ด้วยจำนวนหน่วยที่มากกว่าอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาสเดียวกันในปี 2568 บ้านมือสองในเชียงใหม่จึงกินสัดส่วนสูงกว่าอยู่ที่ 77% จากการโอนที่อยู่อาศัยทุกประเภท

“บ้านมือสองได้เปรียบด้านทำเล ราคา และความคุ้มค่า ท่ามกลางกำลังซื้อที่ฟื้นตัวไม่ทันต้นทุนที่อยู่อาศัย ทั้งราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ของผู้บริโภค ส่งผลให้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยใหม่ยากขึ้น”

การทำธุรกิจบ้านมือสองของอรสิรินจะเข้าไปตอบโจทย์ลูกค้าที่ต้องการบ้านพร้อมอยู่ ไม่ต้องออกแบบหรือต่อเติมเอง ไม่เสี่ยงกับการคุมต้นทุน ผู้รับเหมาเทงาน หรือระยะเวลาการดำเนินงาน ขณะที่บริษัทได้มาร์จิ้นที่เป็น Gross Profit ในตลาดนี้สูงที่ 50% สูงกว่าบ้านสร้างใหม่ที่มีมาร์จิ้น 30% รวมถึงรอบธุรกิจที่เร็วกว่า ใช้เวลาเพียง 1 ปี

ในครึ่งปีหลังจะขยายพอร์ตเพิ่ม 10 ยูนิต แบ่งเป็นบ้าน 30% และคอนโดฯ 70% มูลค่ารวม 20 ล้านบาท โดยเจรจาซื้อจากพาร์ตเนอร์ใหม่ เพิ่มขึ้น ได้แก่ ธนาคารกสิกรไทย ธนาคารไทยพาณิชย์ และธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จากเดิมที่มีเฉพาะบริษัท บริหารสินทรัพย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM