3 สมาคมอสังหาจี้แก้ EIA ปลดแอกลงทุน 6 แสนล้าน

<p></p><p>3 สมาคมอสังหาฯร่วมกับ กทม.เปิดเวทีส่องทิศทาง EIA กทม. 2024 หวังปลดแอกการลงทุนคอนโดฯปีละ 2.5-3 แสนล้าน ข้อเสนอท่วมทั้งลดการใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่รัฐ จัดทำคู่มือปฏิบัติ หรือ Code of Conduct เป็นมาตรฐานเดียว ร่นเวลาพิจารณาจาก 5 ปีเหลือปีเดียว “ต่อศักดิ์” ประธานที่ปรึกษาผู้ว่าฯชัชชาติขานรับ ทำทันที แจง กทม.เตรียมผลักดันคู่มือ EIA ใช้จริงในปี 2568 นี้</p><p> ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญศึกหลายด้านจากปัญหาเศรษฐกิจตกต่ำยาวนาน นอกจากต้องรับมือกับปัญหากำลังซื้อถดถอยแล้ว ผู้ประกอบการยังต้องรับมือกับปัญหาการขอใบอนุญาตเพื่อพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่พบว่าจะต้องติดต่อ 8 หน่วยงาน 9 ใบอนุญาต ในจำนวนนี้มีประเด็นการขออนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA-Environment Impact Assessment รวมอยู่ด้วย</p><p> ล่าสุดทาง 3 สมาคมวงการพัฒนาที่ดิน ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) จัดสัมมนาหัวข้อ “ทิศทาง EIA กทม. 2024” เพื่อแสวงโอกาสร่วมกันทั้งภาครัฐและเอกชน</p><p> ในการจัดทำมาตรฐานการขออนุญาต EIA ลดการใช้ดุลพินิจในการพิจารณา และใช้แบบฟอร์มที่เป็นมาตรฐานเดียวกัน เพื่อให้มีความโปร่งใสสำหรับเจ้าหน้าที่รัฐ และอำนวยความคล่องตัว หรือ Ease of Doing ให้กับภาคเอกชน ในการติดต่อราชการ</p><p> เสนอทำ Code of Conduct</p><p> นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า จากการรวบรวมข้อคิดเห็นของสมาชิกทั้ง 3 สมาคม สามารถแบ่งปัญหา EIA ได้เป็น 2 เรื่องหลักคือ ปัญหาเชิงโครงสร้าง กับปัญหาในขั้นตอนปฏิบัติ โดยมีข้อเสนอเกี่ยวกับการพิจารณาอนุมัติ EIA ดังนี้</p><p> “ปัญหาเชิงโครงสร้าง” มี 3 ประเด็นสำคัญ ได้แก่ 1.เสนอให้จัดทำ Code of Conduct หรือแนวปฏิบัติที่มีลักษณะเป็นคู่มือให้เอกชนสามารถปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมายได้โดยง่าย โปร่งใส และเป็นธรรม เนื่องจากปัจจุบันการพิจารณา EIA มีโมเดลที่ผู้พิจารณา คือ “คชก.-คณะผู้ชำนาญการ” องค์ประกอบมาจากส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม การพิจารณา EIA ของ คชก. ที่มีถึง 8 คณะ จะเห็นว่าไม่ได้มีมาตรฐานเดียวกัน</p><p> ดังนั้น จึงเสนอให้จัดทำ Code of Conduct 2 ด้านด้วยกัน คือ 1.1 ด้านโครงสร้างและมาตรฐาน แบ่งตามไซซ์ตัวอาคาร โดยอาคารขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ให้จัดทำเป็น Full Code of Conduct ส่วนอาคารขนาดเล็กต่ำกว่า 10,000 ตารางเมตร ให้จัดทำเป็น Mini Code of Conduct</p><p> 1.2 ด้านระยะเวลา เสนอให้มีกำหนดเวลาที่ชัดเจน เนื่องจากการขออนุมัติ EIA ที่ผ่านมา แต่ละโครงการได้รับอนุมัติช้า-เร็วแตกต่างกันเป็นอย่างมาก บางเคสใช้เวลานานถึง 3-4 ปี โดยเสนอให้ใช้รูปแบบเดียวกับการพิจารณาใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ซึ่งเคยประสบปัญหาคล้ายคลึงกันในอดีต</p><p> ต่อมามีการจัดระบบระเบียบการพิจารณา จนกระทั่งสามารถกำหนดเวลาในการอนุมัติใบอนุญาตได้รวดเร็ว และมีมาตรฐานที่ปฏิบัติตามได้ง่าย เพราะมีความชัดเจนในแต่ละขั้นตอนที่จะต้องปฏิบัติ</p><p> จัดระเบียบหัวข้อพิจารณา EIA</p><p> 2.EIA Category หรือรายการหัวข้อที่เอกชนต้องนำเสนอให้พิจารณา EIA พบว่ามีรายละเอียดปลีกย่อยจำนวนมาก ข้อเสนอให้จัดระเบียบ 14 หัวข้อ ดังนี้</p><p> 2.1 สภาพภูมิอากาศ สภาพภูมิประเทศ 2.2 ธรณีวิทยา ทรัพยากรดินและน้ำ 2.3 ทรัพยากรชีวภาพ บนบกและในน้ำ 2.4 การใช้น้ำ การจัดการน้ำเสีย การป้องกันน้ำท่วม 2.5 การจัดการขยะมูลฝอย 2.6 การใช้พลังงานและไฟฟ้า 2.7 เสียง ความสั่นสะเทือน และสภาพภูมิอากาศ</p><p> 2.8 การจราจร 2.9 การใช้ประโยชน์ที่ดิน 2.10 การป้องกันอัคคีภัย และภัยธรรมชาติ 2.11 สังคมและเศรษฐกิจ 2.12 การมีส่วนร่วมของประชาชน 2.13 สุนทรียภาพ ทัศนียภาพ 2.14 ผลกระทบการบดบังแดดและทิศทางลม</p><p> เคลียร์ปมโลกแตก กม.ขัดแย้งกัน</p><p> 3.ในกรณีที่กฎหมายมีข้อขัดแย้งกัน ควรกำหนดเกณฑ์พิจารณาว่า กฎหมายหรือกฎระเบียบข้อใดเหนือกว่ากัน ยกตัวอย่าง 3.1 ในระหว่างการยื่นขออนุมัติ EIA มีการขออนุญาตก่อสร้างสำนักงานขาย (Sales Office) ควบคู่กันไปด้วย ซึ่งการพิจารณาตามกฎหมายควบคุมอาคารได้รับอนุมัติให้สร้างสำนักงานขายได้ แต่ปรากฏว่าข้อพิจารณาของ EIA ไม่เปิดให้สร้างสำนักงานขายในระหว่างที่ยังไม่ได้รับอนุมัติ EIA</p><p> 3.2 ที่จอดรถกระเช้าดับเพลิงในโครงการ ขนาด 8?16 เมตร ซึ่งไม่มีข้อกำหนดในกฎหมายควบคุมอาคาร (กฎหมายก่อสร้าง) แต่หลักเกณฑ์พิจารณา EIA บังคับให้จัดเตรียมไว้ โดยไม่ได้กำหนดการจัดพื้นที่ที่ชัดเจน</p><p> 3.3 ที่จอดรถ EV ซึ่งเป็นจุดชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า หรือ EV Charger กฎหมายควบคุมอาคารอนุญาตให้นับรวมกับที่จอดรถของโครงการได้ แต่เกณฑ์พิจารณา EIA ไม่ให้นับรวม เป็นต้น</p><p> 7 ข้อปฏิบัติลดการใช้ดุลพินิจ</p><p> นายประเสริฐกล่าวว่า สำหรับ “ปัญหาในขั้นตอนปฏิบัติ” ทาง 3 สมาคมอสังหาฯเสนอ 7 ข้อ ดังนี้</p><p> 1.การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมแต่ละหัวข้อ ควรมีมาตรการระบุที่ชัดเจนเป็นมาตรฐานเดียวกัน</p><p> 2.คณะกรรมการ คชก. ควรพิจารณาเฉพาะด้านที่ตนเองเชี่ยวชาญ เพื่อประสิทธิผลสูงสุดในประเด็นนั้น ๆ</p><p> 3.การปรับปรุงแบบสอบถามทางด้านสังคมให้กระชับแต่ครอบคลุม เพื่อให้ผู้เกี่ยวข้องและผู้อาจได้รับผลกระทบ สามารถแสดงความคิดเห็นผ่านแบบสอบถามได้โดยสะดวก และมีประสิทธิภาพเป็นวงกว้าง</p><p> 4.การลดจำนวนเอกสารนำส่งฉบับจริง เสนอให้เพิ่มการส่งไฟล์อิเล็กทรอนิกส์ เพื่อความสะดวกของ คชก.ในการจัดเก็บ ที่สำคัญ เป็นการร่วมกันอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมอีกด้วย</p><p> 5.เสนอให้มี “ระเบียบการ” ที่ชัดเจน กรณีเจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่ให้ความร่วมมือ เพื่อรักษาสิทธิประชาชนทุกคนโดยเสมอภาค ในการใช้ประโยชน์ที่ดินของตนเองตามกฎหมาย ไม่เกิดการรอนสิทธิของประชาชน</p><p> 6.เสนอให้การพิจารณา EIA ต้องกำหนดมาตรการที่สามารถปฏิบัติได้จริง และมีประสิทธิภาพเป็นปัจจุบัน เพื่อสอดคล้องกับสภาพสังคม และสิ่งแวดล้อมในปัจจุบัน</p><p> และ 7.เสนอให้มีเกณฑ์การพิจารณาพื้นที่สีเขียวภายในอาคาร นอกเหนือจากพื้นที่ภายนอก เพื่อให้สอดคล้องกับการดำรงชีวิตจริงในปัจจุบันของประชาชนผู้ใช้อาคาร</p><p> กทม.ขานรับทำคู่มือใช้ปี’68</p><p> นายต่อศักดิ์ โชติมงคล ประธานที่ปรึกษาผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า กทม.รับมอบภารกิจพิจารณา EIA ตั้งแต่ปี 2549 อย่างไรก็ตาม กระบวนการทำงานยังต้องประสานงานกับทุกหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องซึ่งมีจำนวนมาก ทำให้ยังมีประเด็นการทำงานที่ใช้ดุลพินิจแตกต่างกัน การสัมมนาครั้งนี้จะทำให้การต่อจิ๊กซอว์เพื่อแก้ปัญหาพิจารณา EIA ล่าช้าในอดีต มีความสมบูรณ์มากยิ่งขึ้น</p><p> เป้าหมายของ กทม. ต้องการผลักดันให้มี Code of Conduct ที่ใช้เป็นฟอร์แมตเดียวกันในการทำงานร่วมกับทั้งรัฐและเอกชน หลังจากนี้จะนำข้อมูลที่เป็นการระดมข้อคิดเห็นจากผู้ประกอบการเอกชนทุกภาคส่วน ทั้งเจ้าของโครงการ บริษัทที่ปรึกษา ภาคประชาชน นำมารวบรวมบูรณาการข้อมูลกับภาครัฐ แล้วจัดทำแนวปฏิบัติที่ดี หรือ Code of Conduct ฉบับสมบูรณ์ สำหรับเป็นคู่มือในการขออนุมัติและการพิจารณา EIA โดยตั้งเป้าจะสามารถนำมาใช้ได้จริงอย่างเป็นรูปธรรมภายในปี 2568 นี้</p><p> “ประเด็น EIA อยู่ในความสนใจของเราตั้งแต่ก่อนเลือกตั้งผู้ว่าราชการ กทม.แล้ว ในตอนนั้นทีมชัชชาติมีการทำสำรวจข้อร้องเรียนทุกด้าน ซึ่ง EIA เป็นหัวข้อที่คนร้องเรียนจำนวนมาก วันนี้มีโอกาสได้ทำ ซึ่งผมดีใจมากเพราะได้เข้ามาคลุกวงใน และดีใจที่เรามีเทคโนโลยีดิจิทัล มี Chat GPT ที่จะเข้ามาช่วย ทำให้กระบวนการสื่อสารในการขอ EIA ทำได้รวดเร็ว และโปร่งใสมากขึ้น จากเดิมต้องทำสำเนา 15 ชุด ชุดละ 1 กก. เร็ว ๆ นี้คาดหวังว่าจะเหลือเพียง 1 ไฟล์” นายต่อศักดิ์กล่าว</p><p> ป่วนลงทุนคอนโดปีละ 3 แสนล้าน</p><p> แหล่งข่าวผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งกล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ความสำคัญของ EIA ในการระบบเศรษฐกิจ คำนวณเป็นตัวเลขการลงทุนพบว่า เฉพาะพื้นที่ กทม.มีการลงทุนพัฒนาโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมเฉลี่ยปีละ 6 แสนล้านบาท ในกรณีนี้บ้านจัดสรรมีการขอ EIA จำนวนน้อยมาก</p><p> จุดโฟกัสจึงมาตกอยู่กับโครงการคอนโดฯที่มีการลงทุนเฉลี่ยปีละ 2.5-3 แสนล้านบาท ในขณะที่กระบวนการพิจารณาที่ล่าช้า บางโครงการใช้เวลาขออนุมัตินานถึง 5 ปี แต่ซื้อที่ดินมาเก็บไว้ในมือแล้ว ทุกอย่างจึงเป็นต้นทุนของผู้ประกอบการ และสุดท้ายก็ต้องมาบวกเพิ่มในราคาขายที่ผู้บริโภค หรือผู้ซื้ออสังหาฯเป็นคนรับภาระ</p><p> นอกจากนี้ ต้นทุนการขออนุมัติ EIA ก็แพงขึ้นทุกวัน จากเดิมฉบับละ 8-9 แสนบาท ปัจจุบันเนื่องจากมีข้อกำหนดใหม่ ๆ งอกเพิ่มเติมมาเรื่อย ๆ โดยมีรายละเอียดที่ต้องศึกษาเพิ่มเติม 14 รายการ ทำให้ต้นทุนค่าจ้างที่ปรึกษาเพิ่มเป็น 4-5 ล้านบาทต่อ 1 โครงการ ดังนั้นถ้าสามารถลดภาระการศึกษาลงไปได้ โดยจัดทำคู่มือปฏิบัติที่เป็นมาตรฐานเดียวกันก็จะดีมาก</p><p> รวมทั้งในด้านเวลา เพราะการขออนุมัติ EIA ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีการพิจารณาโดยคณะผู้ชำนาญการ กรุงเทพมหานคร ชื่อย่อ “คชก.กทม.” ในขณะที่พื้นที่กรุงเทพฯกว้างใหญ่ การพิจารณาของ คชก.กทม. แต่ละชุดก็ไม่เหมือนกัน เฉลี่ยส่วนใหญ่ใช้เวลารอนานหลัก 1-2 ปี</p><p> บางโครงการใช้เวลาถึง 5 ปี โดยความต้องการที่ภาคเอกชนอยากเห็นคือใช้เวลาพิจารณาและอนุมัติไม่เกิน 1 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพสำหรับเอกชน</p><p style="font-size:13px;">13/7/2567  ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ ( 13 กรกฎาคม 2567 )</p>