LTV規制緩和：不動産業界の救命措置、民間セクターが中央銀行と高価格帯市場の購買力回復を協議

１月31日（金）夜、タイ中央銀行が主催するビジネス・リエゾン・プログラム（BLP）の2024年度年次謝恩会において、不動産業界の代表者たちが、セッタプット・スッティワタナルプット中央銀行総裁と密接な対話の機会を持ちました。焦点は、タイ・コンドミニアム協会会長のプラサート・タドゥラヤサティット氏、同協会副会長兼事務局長のピティパット・プリーダーノン氏、住宅事業者協会副会長のソムヌック・タンタテームタム氏らによる、住宅事業の危機的状況の説明と、中央銀行に対する金融規制緩和の要請にありました。

特に要請されたのは、LTV規制の緩和です。中央銀行は2022年に規制を緩和し、その結果、基本的生活必需品である住宅の融資申請と所有権移転が活発化しました。しかし、その後2023年から中央銀行が規制を厳格化したため、市場は2023年から2024年にかけて2年連続で下落し、2025年も引き続き圧迫要因となっています。主な要望は、LTVの規制緩和により、商業銀行のローン承認をより容易にし、高水準の融資拒否率を軽減することです。この影響は、3百万バーツ以下の中低価格帯市場で70%の融資拒否率を記録し、最近では5-10百万バーツの中高価格帯市場でも30-40%の融資拒否率に達しており、これは中高価格帯市場では前例のない現象となっています。

これを受けて、2月11日に正式な協議が再度行われ、今回はタイ建設業協会（王室後援）、不動産開発3協会（タイ・コンドミニアム協会、住宅事業者協会、タイ不動産協会）の代表者、そして政府住宅銀行（GHB）、カシコン銀行、サイアム商業銀行の3つの民間銀行の代表者が招かれました。この会議で「セッタプット総裁」は主催者でありながら議長席には着かなかったものの、不動産業界の民間セクターは、中央銀行の幹部から良いニュースが出て、2025年の不動産市場を誰も取り残すことなく支援してくれることを大いに期待しています。

2024年は8つの側面でパーフェクトストームが襲来

「プラサート会長」が「プラチャーチャート・トゥラキット」紙に語ったところによると、中央銀行総裁に直接データを提示できたことは前向きな兆しとされています。また、2024年の状況に関するデータセットを提示し、市場のすべての指標がマイナスを示し、購買力が低価格帯から中価格帯、高価格帯まですべてのセグメントで大幅に縮小していることを示す事実の数字を提示しました。

明確な兆候の一つとして、高水準の家計債務問題、戦争問題、資本市場の信頼性の問題、トランプ2.0による貿易戦争問題など、様々なマイナス要因が重なり、そしてLTV規制の影響により、今年は中低価格帯市場の購買力回復は困難であると予想されています。これは、すでに貯蓄に関する弱点があるためです。

しかし、潜在的な購買力を持つ高価格帯市場の支援に関して、政府の支援に期待を寄せることができます。ただし、政府はより多くの支出を促す刺激策を打ち出す必要があります。

2024年の住宅市場の状況について、これは激しい経済嵐に直面した年（The Year of Perfect Storm 2024）とされ、少なくとも8つの要因による影響があり、これらの影響は2025年も継続しています。

その要因は、1.経済の継続的な減速による購買力の低下（2024年のGDPは低水準、家計債務は高水準）、2.高金利、3.過去最高の融資拒否率、4.国内の政治的変化、

5.LTV（Loan to Value）規制の実施（2軒目以降の住宅ローン申請における高額頭金の強制規制）により、すべてのセグメントの借り手のローンアクセス機会を制限、6.社債市場の信頼性の欠如と銀行のプレファイナンス（事業者向け融資）の厳格化、7.地政学的問題（最近のトランプ2.0政権による世界的な経済戦争、つまり貿易戦争）、8.北部、東北部、南部での洪水問題です。

大衆市場の人気を誇るタウンハウスが53%の大幅減少

バンコク首都圏（全国市場の70-75%のシェアを占める最大の住宅事業市場）のデータによると、まず「販売高またはプリセール」は10年間で最低を記録し、2023年の430,471百万バーツから30%減少して299,840百万バーツとなりました。次に「新規プロジェクト発表」は2023年の592,008百万バーツから28%減少して2024年は427,258百万バーツとなりました。

一方、所有権移転統計は土地局からのデータを待つ必要があり、最新の統計は最初の11ヶ月（2024年1月-11月）を2023年の同期と比較し、2つの主要エリアに分かれています。「バンコク首都圏の所有権移転」は2023年の661,731百万バーツから8%減少して2024年は517,148百万バーツとなり、「全国の所有権移転」も同様に8%減少し、2023年の846,948百万バーツから2024年は777,508百万バーツとなりました。

詳細を見ると、民間セクター自身が統計を取った「販売高」において、10年間で最低となる30%の購買力減少が見られ、タウンハウス商品が最も大きく下落し、15年間で最低を記録しました。グラフは2023年から下降トレンドを示し、市場規模は2022年の122,743百万バーツから26%減少して91,429百万バーツとなり、2024年にはさらに53%急落して42,522百万バーツとなりました。

次に、コンドミニアム商品は2024年に販売高が33%減少し、2023年の174,172百万バーツから116,827百万バーツとなりました。また、2020年のコロナ禍以降の主力商品となった一戸建て住宅は、現在供給過剰に直面しており、富裕層もLTV規制の影響を受け、銀行の融資拒否が増加したため、販売高は15%減少して140,41百万バーツとなり、2023年の164,370百万バーツから減少しました。

Q3/2024のブラックホール：LTV規制が大衆市場から高級市場まで17-49%減少を引き起こす

さらに恐ろしい数字は、低価格帯から中価格帯、高価格帯の購買力セグメントを拡大鏡で見ると、不動産購買力の危機が全体に広がり、誰一人として影響を免れることができないことがわかります。2024年において、購買力の最も深い谷またはブラックホールは第3四半期に発生しました：

5,000万バーツ以上の住宅購買力セグメントは2年間で最低を記録し、販売高は22%減少して4,991百万バーツとなり、2023年第3四半期の6,411百万バーツ、2022年第3四半期の14,359百万バーツと比較して減少しています。

次に、2,000-5,000万バーツセグメントも同様に2年間で最低を記録し、2024年第3四半期の販売高は10,677百万バーツで17%減少し、2023年第3四半期の12,475百万バーツ、2022年第3四半期の11,999百万バーツと比較して減少しています。

1,000-2,000万バーツセグメントは不吉な兆しが見え始め、3年間で減少を記録しました。2024年第3四半期の販売高は10,677百万バーツで、2023年第3四半期の12,672百万バーツ、2022年第3四半期の13,140百万バーツ、2021年第3四半期の13,331百万バーツと比較して減少しています。

700-1,000万バーツセグメントは4年間で最低を記録し、2024年第3四半期の販売高は6,247百万バーツで33%減少し、2023年第3四半期の9,305百万バーツ、2022年第3四半期の8,386百万バーツ、2020年第3四半期の6,832百万バーツと比較して減少しています。

一方、500-700万バーツセグメントは13年間で最低を記録し、2024年第3四半期の販売高は7,113百万バーツで24%減少し、2023年第3四半期の9,356百万バーツと比較して減少しています。300-500万バーツセグメントは16年間で最低を記録し、2024年第3四半期はLTV規制の影響を大きく受け、販売高は9,578百万バーツで55%減少し、2023年第3四半期の21,439百万バーツと比較して減少しています。このセグメントの特徴は3四半期連続で大幅な減少を記録したことで、2024年第2四半期は43%減少して14,470百万バーツ（2023年第2四半期は25,322百万バーツ）、2024年第1四半期は47%減少して13,948百万バーツ（2023年第1四半期は26,198百万バーツ）となりました。

ハイライトは低価格帯セグメント（100-300万バーツ）で、2007年第3四半期以来17年間で新記録の低水準を記録しました。2024年第3四半期は59%減少して10,675百万バーツ（2023年第3四半期は26,218百万バーツ）、2024年第2四半期は54%減少して14,826百万バーツ（2023年第2四半期は29,679百万バーツ）、2024年第1四半期は49%減少して16,899百万バーツ（2023年第1四半期は33,236百万バーツ）となりました。

新たな時限爆弾「完成物件」が2年連続で急増

3つの不動産協会の代表者のデータは、2年間（2024-2025年）の「完成物件」またはRTM（Ready to Move）商品の統計から時限爆弾を示しています。2024年は173,280百万バーツで、フリーホールド（所有権移転可能）が164,280百万バーツ（95%）、リースホールド（賃借権）が9,000百万バーツ（5%）となっています。

今年の建設計画の傾向としては、RTM商品が164,162百万バーツ追加される見込みで、フリーホールド商品が125,969百万バーツ（76%）、リースホールド商品が38,633百万バーツ（24%に増加）となっています。焦点は、これが新規供給となり、通常通りに販売できない場合、市場をさらに悪化させる供給過剰商品となる可能性があることです。

「不動産、建設、金融機関、中央銀行の合同会議において、民間セクターは現在の状況が危機的段階にあり、低価格帯から高価格帯までの購買力が中央銀行と政府からの支援を必要としており、緊急の問題解決と長期的な構造調整のための強力な措置を求めているという点で意見が一致しました。

中央銀行の責任の部分について、直ちに2年間のLTV規制緩和を検討していただきたいと思います。経済が正常な状態に戻った後に再び規制を実施することには誰も反対しませんが、2025年は経済回復の問題ではなく、これ以上の悪化を防ぐための支援の問題となっています」とタイ・コンドミニアム協会会長は述べました。

2024年2月15日 プラチャーチャート・トゥラキット・オンライン（2024年2月15日）